Una de las preguntas que más recibimos de compradores de Estados Unidos, Canadá y Europa es sencilla: "además del precio, ¿cuánto más tengo que pagar para que la propiedad quede a mi nombre?". La respuesta corta es que, como referencia general, los costos de cierre en México suman entre 5% y 8% del precio de compra. La respuesta útil es saber de dónde sale cada porcentaje, qué es fijo, qué es variable y qué pagas cada año después de escriturar. Aquí lo desglosamos para Cancún y Puerto Cancún.
Presupuesta entre 5% y 8% del precio para el cierre. El impuesto sobre adquisición en Quintana Roo es del 2%; el resto se reparte entre notario, registro, avalúo y, para extranjeros, el permiso de la SRE y el fideicomiso bancario. Después, los costos anuales son bajos: predial y la cuota del fideicomiso.
Sí, sin ningún problema. Cancún y Puerto Cancún están dentro de la llamada zona restringida (a menos de 50 km de la costa), donde un extranjero no puede tener la escritura a su nombre de forma directa. Lo que se hace es adquirir mediante un fideicomiso bancario: un banco mexicano es el fiduciario y tú eres el beneficiario, con derecho a usar la propiedad, rentarla, venderla, heredarla o cederla. La vigencia es de 50 años, renovable. En la práctica, es un trámite estándar que el notario y el banco gestionan; la mayoría de los compradores internacionales de Puerto Cancún lo usan.
| Concepto | Referencia | Qué es |
|---|---|---|
| Impuesto sobre adquisición (ISAI) | 2% del valor | Impuesto municipal. La base es el valor más alto entre precio pactado, valor catastral y avalúo. |
| Honorarios del notario | ~1% – 1.5% | Formaliza la escritura y la inscribe. Varía por monto y notaría. |
| Registro público, certificados y avalúo | ~0.5% – 1% | Inscripción, certificados de no adeudo y avalúo oficial. |
| Permiso SRE y constitución del fideicomiso | ~US$1,500 – 3,500+ | Costo único, de monto fijo, solo para compradores extranjeros. |
| Cuota anual del fideicomiso | ~US$500 – 900 / año | Costo de tenencia, no de cierre. |
| Opcionales | Variable | Abogado propio, seguro de título, traducciones, comisiones bancarias. |
| Concepto | Estimado (US$) |
|---|---|
| Impuesto sobre adquisición (2%) | $20,000 |
| Notario (~1% – 1.5%) | $10,000 – $15,000 |
| Registro, certificados y avalúo (~0.5% – 1%) | $5,000 – $10,000 |
| Permiso SRE y constitución del fideicomiso | $2,000 – $3,500 |
| Legal y gastos varios | $2,000 – $5,000 |
| Total estimado | $39,000 – $53,500 |
Para una propiedad de US$1,000,000, los costos de cierre quedan en el orden de US$39,000 a US$53,500, es decir, aproximadamente 4% a 5.5% del precio. El impuesto sobre adquisición es la partida más grande y es fija en 2%. A este nivel de precio el porcentaje baja hacia la parte baja del rango general de 5% a 8%, porque los costos fijos del fideicomiso pesan poco; en propiedades de menor precio, esos mismos costos fijos elevan el porcentaje. Si la propiedad se escritura con un valor catastral o avalúo mayor al precio pactado, el impuesto se calcula sobre ese valor más alto.
En una preventa pagas el precio en parcialidades al desarrollador (ver nuestra guía de cómo comprar en preventa en Cancún y la de preventa en dólares con tipo de cambio fijo), pero el impuesto, el notario y el fideicomiso se pagan hasta la escrituración, cuando el proyecto se entrega. Conviene reservar ese 5% a 8% desde el inicio para que no sea una sorpresa al final. Y como el ISAI se calcula sobre el valor al momento de escriturar, si la propiedad se revalorizó durante la obra, la base también puede subir.
Como referencia general, un no residente fiscal en México puede optar entre una tasa de 25% sobre el precio bruto de venta o 35% sobre la ganancia neta documentada (precio de compra, mejoras y costos de cierre). Documentar bien el costo de adquisición desde el primer día marca una diferencia real. Además, tu país de residencia puede gravar la ganancia, con posibles créditos por el impuesto pagado en México.
Esta guía es informativa y no constituye asesoría legal ni fiscal. Las tasas y montos cambian; confirma siempre con tu notario y tu contador antes de decidir.
¿Estás evaluando Puerto Cancún? Revisa los precios por m² 2026 y la guía de inversión en Puerto Cancún, o déjanos tus datos y te preparamos un desglose para tu presupuesto.
Cuéntanos el precio que tienes en mente y te armamos un desglose estimado de costos de cierre, sin compromiso.
Hablar con un asesor