Quien compra una preventa de lujo rara vez tiene todo el capital parado en una cuenta. Lo normal es que parte de su dinero ya esté trabajando en renta fija o en bolsa, y la pregunta correcta no es "¿de dónde saco el enganche?", sino "¿cómo hago para que mi portafolio siga rindiendo mientras la preventa se paga?". En esta guía lo simulamos con números, usando el plan de pagos 20/30/50 que ya explicamos en nuestra guía de preventa en dólares con tipo de cambio fijo.
En el escenario base, financiar una preventa SLS de USD 2,000,000 con un portafolio en renta fija al 6% convierte USD 2,000,000 de patrimonio inicial en unos USD 3,146,000 a la entrega (+57%, equivalente a ~23% anual), contra USD 2,969,000 (+48%) si el mismo dinero hubiera esperado sin invertir. Con una parte en bolsa el resultado sube a ~USD 3,223,000, pero si la bolsa cae durante esos 26 meses, ese tramo puede faltar y hay que completar el pago con otro dinero. El ejemplo supone una apreciación de 20% anual de la propiedad, que es un escenario, no una promesa.
Aquí no hablamos de renta vacacional: en Puerto Cancún no está permitida, así que el rendimiento de esta inversión viene de la plusvalía de la unidad y del rendimiento del portafolio que la financia.
La idea es simple: se parte de un portafolio y se retira exactamente lo que vence cada mes. Con todo el dinero en renta fija al 6%, el capital necesario hoy no son los USD 2,000,000 del contrato, sino unos USD 1,843,700, porque el rendimiento va pagando una parte del precio. Así evoluciona el saldo:
| Momento | Saldo del portafolio (USD) | Qué pasó |
|---|---|---|
| Hoy, tras el enganche | 1,443,698 | Se pagó el 20% (USD 400,000) |
| Mes 6 | 1,346,220 | 6 mensualidades pagadas |
| Mes 12 | 1,245,861 | Un año de mensualidades |
| Mes 18 | 1,142,535 | 18 mensualidades pagadas |
| Mes 24 | 1,036,155 | Falta el último tramo |
| Mes 26 (entrega) | 0 | Se liquida el 50% final (USD 1,000,000) |
Partimos de un inversionista que tiene USD 2,000,000 líquidos hoy y compara tres estrategias. Medimos su patrimonio final: la propiedad (con 20% anual de plusvalía) más lo que quede del portafolio.
| Estrategia | Qué se hace con el dinero | Patrimonio al mes 26 (USD) | Rendimiento total | Anualizado |
|---|---|---|---|---|
| A. Efectivo sin invertir | Se paga con ahorros que no rinden | 2,968,858 | +48.4% | 20.0% |
| B. Portafolio en renta fija (6%) | Se desinvierte para cada pago y lo sobrante sigue invertido | 3,146,193 | +57.3% | 23.3% |
| C. Renta fija + bolsa (10%) | Bolsa para el pago final, renta fija para el resto | 3,223,313 | +61.2% | 24.6% |
La diferencia entre A y B es de unos USD 177,000: es el rendimiento de dinero que, en la estrategia A, estaba parado. La estrategia C suma otros ~USD 77,000, pero con un riesgo que conviene mirar de frente.
En la estrategia C, USD 813,000 del portafolio se invierten en bolsa para llegar a USD 1,000,000 justo cuando toca el pago final. Pero el plazo es corto para renta variable. Si en esos 26 meses el S&P 500 pierde 15% anual, ese tramo vale ~USD 572,000 en lugar de USD 1,000,000: faltarían unos USD 428,000, que se cubren con lo sobrante y con ~USD 174,000 adicionales de otro ahorro. Aun así el patrimonio final sería ~USD 2,795,000 (+39.8%), porque la propiedad conserva su valor. Si repitiera una caída tipo 2008 (-37%), el faltante adicional sería de ~USD 233,000.
El dinero que vas a necesitar en menos de tres años (enganche, mensualidades y el pago final) va mejor en renta fija. La bolsa funciona para lo que te sobra y puedes dejar más tiempo, no para el pago de entrega que tiene fecha.
La plusvalía es la variable que más pesa. Así cambia el patrimonio final de las estrategias según la apreciación anual de la propiedad:
| Plusvalía anual | A. Efectivo | B. Renta fija | C. Renta fija + bolsa |
|---|---|---|---|
| 0% | 2,000,000 (0%) | 2,177,335 (+8.9%) | 2,254,455 (+12.7%) |
| 10% | 2,458,749 (+22.9%) | 2,636,084 (+31.8%) | 2,713,204 (+35.7%) |
| 20% | 2,968,858 (+48.4%) | 3,146,193 (+57.3%) | 3,223,313 (+61.2%) |
Con plusvalía cero, el portafolio sigue sumando algo; con 10% ya supera el rendimiento de cualquier cuenta tradicional. Puerto Cancún ha tenido históricamente alrededor de 18% a 23% anual y la plusvalía típica entre apartado y entrega en preventas de Cancún ronda 25% a 30%, según los datos que ya revisamos en nuestro análisis de precios por m², pero el pasado no garantiza el futuro.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría financiera, fiscal ni legal. Los rendimientos pasados no garantizan resultados futuros. Consulta con tu asesor financiero antes de decidir.
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